아파트 가격 흐름을 읽는 데는 매물량과 거래량을 함께 보는 것이 중요하다. 게티이미지 부동산 시장에서 가격은 가장 주목받는 지표이지만, 동시에 가장 늦게 반응하는 변수이기도 하다. 시장의 방향이 바뀌기 전에 먼저 움직이는 것은 매물량과 거래량이다. 따라서 부동산 시장을 분석할 때 가격 지표만 보는 것은 반쪽짜리 진단이다. 가격은 거래가 이루어진 뒤에야 확정되는 후행 변수이기 때문이다. 매물량은 매도 의향의 집약체다. 매물이 줄면 매수자가 경쟁해야 하는 공급 부족 상황이 된다. 특히 한국 부동산 시장에서는 재고(listing) 지표가 실거래 이전 단계의 시장 심리를 선행적으로 반영하기 때문에, 매물량과 거래량을 함께 보는 것이 가격 흐름을 읽는 데 핵심이 된다. 매물량은 부동산 시장 '심리의 체온계' 그래프에서 더 주목해야 할 것은 세금 그 자체보다 세제 변화에 시장이 반응하는 방식이다. 2020년과 2022년, 2026년에는 모두 다주택자가 주택을 처분할 유인이 커졌지만 서울 아파트 매물의 움직임은 서로 달랐다. 2020년 7·10 대책은 다주택자의 종합부동산세를 강화하는 동시에 조정대상지역 다주택자의 양도소득세 중과율을 높였다. 다만 강화된 양도세는 즉시 시행하지 않고 2021년 6월 1일부터 적용하기로 해 약 1년의 처분기간을 뒀다. 세금이 오르기 전에 주택을 팔도록 유도한 것이다. 그런데 정부가 기대했던 것과 달리 서울 아파트 매물은 2020년 7월 8만1,120호에서 8월 6만3,101호, 9월 4만1,450호로 불과 두 달 만에 거의 절반으로 줄었다. 세금 부담을 피하기 위해 다주택자들이 매물을 쏟아내는 게 아니라 오히려 시장에서 매물이 빠르게 사라진 것이다 골드몽게임 . 그해 서울 아파트값은 KB 부동산 기준 16% 올랐다. 당시에는 초저금리와 풍부한 유동성, 전셋값 급등, 집값 추가 상승 기대가 강했다. 일부 다주택자가 절세를 위해 내놓은 주택도 강한 매수세에 빠르게 소진됐고, 가격이 계속 오르자 집주인들은 매물을 거두거나 매도를 미뤘다. 앞으로 내야 할 세금보다 집값 상승에 대한 기대이익이 더 크다고 판단한 것이다. 세금이 매도를 유도할 수는 있어도 상승 기대까지 꺾지는 못했던 셈이다. 세제 변화로 부동산 매도를 일시적으로 유도할 수 있지만, 실질적인 매물량은 주택 가격에 대한 전망에 따라 좌우된다. 게티이미지 반대로 2022년에는 양상이 달랐다. 정부가 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예(배제)하자 서울 아파트 매물은 4월 5만1,427호에서 5월 5만5,733호, 6월 6만2,487호, 7월 6만4,770호로 석 달 만에 약 26% 증가했다. 세금을 낮춰 주자 실제 매물이 시장에 나온 것이다. 2022년 서울 아파트값이 3% 하락했고, 2023년에는 6% 이상 하락했다. 여기에는 세제보다 시장 환경의 차이가 더 크게 작용했다. 2020년에는 집값이 더 오를 것이라는 기대가 강했지만 2022년에는 금리 인상이 본격화되고 주택가격 하락 전망이 확산됐다. 보유자가 '지금 팔지 않아도 나중에 더 비싸게 팔 수 있다'고 생각했던 시장에서 '지금 팔지 않으면 더 낮은 가격에 팔 수도 있다'고 판단하는 시장으로 바뀐 것이다. 모바일 바다이야기예시 같은 다주택자라도 가격 기대가 달라지자 세제에 대한 반응 역시 정반대로 나타났다. 2020년 이후 세 차례 부동산 세제 변화...집주인들의 생각은 매번 달랐다 2026년에는 다시 새로운 모습이 나타났다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 매물은 2월 5만6,984호에서 3월 7만1,793호, 4월 7만7,772호로 두 달 만에 약 36% 증가했다. 양도세 중과가 다시 적용되기 전에 처분하려는 절세 매물이 집중된 것이다. 이때는 종합부동산세 인상 우려가 있었고, 과거 문재인 정부 때 공정시장가액비율 90%라는 경험을 했기 때문에 고가 및 양도차익이 큰 여러채를 가진 다주택자들의 매물이 시장에 나온 것이다. 하지만 유예 종료 뒤에는 상황이 빠르게 뒤집혔다. 서울 아파트 매물은 5월 7만2,315호에서 6월 6만1,926호로 감소했다. 4월 고.과 비교하면 두 달 만에 약 20% 줄었다. 세금 부담을 피하기 위해 시장에 나왔던 급매물이 거래되거나, 기한 내 팔지 못한 집주인이 다시 매물을 거둔 결과로 볼 수 있다. 실제로 2026년 4월 서울 아파트 거래량은 8,654건으로 전월보다 56.9% 증가했고, 5월에도 8,951건에 달했지만 6월에는 5,265건으로 크게 줄었다. 올해 서울 아파트값은 2월 1.4%, 3월 1%, 4월 0.83%, 5월 1.1%로 굳건하게 상승세를 이어가고 있다. 금리가 여전히 부담스러운 수준임에도 신규 입주물량 감소와 중장기 공급 부족에 대한 우려가 커지면서 집주인들 사이에서는 굳이 지금 서둘러 팔 필요가 없다는 인식이 다시 강해지고 있다. 알라딘 결국 양도세 중과 유예 종료라는 세제 변화는 단기적으로 매물을 끌어내는 데 성공했지만, 가격 상승 기대까지 꺾지는 못했다. 세금이 매도 시。을 앞당길 수는 있어도 공급 부족에 대한 우려와 집값 상승 기대가 살아 있는 한 매물을 지속적으로 시장에 묶어두기는 어렵다는 의미다. 세 차례의 경험은 한 가지 사실을 보여준다. 다주택자의 매도 여부를 결정하는 것은 세율 하나가 아니다. 세금은 매도를 앞당기거나 늦추는 계기가 될 수 있지만 실제 매물량은 금리와 대출여건, 가격 상승 기대, 매수세가 함께 결정한다. 2020년에는 세금이 올라가기 전 팔 수 있는 시간이 주어졌지만 강한 상승 기대 때문에 매물이 오히려 줄었다. 2022년에는 세 부담 완화와 가격 하락 전망이 겹치면서 매물이 쌓였다. 2026년에는 양도세 중과 재개라는 명확한 시한이 매물을 단기간 끌어냈지만, 시한이 지나자 다시 매물이 빠르게 감소했다. 결국 부동산 시장에서 중요한 것은 '세금을 높이면 매물이 나온다'거나 '세금을 낮춰야 매물이 나온다'는 단순한 공식이 아니다. 보유자가 앞으로의 집값을 어떻게 예상하느냐가 세제보다 더 강한 변수가 될 수 있다. 정책이 거래의 문을 열어도 가격 상승 기대가 강하면 집주인은 버티고, 반대로 가격 하락을 예상하면 작은 세제 변화에도 매물은 빠르게 늘어난다. 주택 공급이 집값을 결정하는가...35년의 데이터 살펴보니 공급과 집값의 관계를 이해하려면 단기 데이터로는 부족하다. 1990년부터 2025년까지 35년의 기록을 한 장에 펼쳐놓으면, 두 차례의 뚜렷한 집값 장기 안정기가 눈에 들어온다. 그리고 그 두 안정기의 배경에는 하나의 공통.이 있다. 수도권 전체에 걸친 대규모·지속적 주택 공급이다. 모바일 릴게임 1990년 서울 집값이 37.62% 폭등한 뒤, 5년 연속 하락·보합이 이어졌다. 이 전환의 원인은 서울의 주택 공급이 아니었다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시가 1991~1996년에 걸쳐 총 29.2만 가구를 공급하면서 서울 수요를 경기로 흡수했다. 분당신도시(9.6만 가구)는 1993~1995년 집중 입주했고, 일산(6.9만)·평촌·산본·중동(각 4.2만)도 1993~1996년 대거 입주했다. 서울 주택 공급이 아닌 경기 공급이 서울 집값을 안정시킨 것이다. 수도권을 하나의 시장으로 봐야 하는 이유가 여기 있다. 1기 신도시 경기 고양시 일산 전경. 1990년대 분당 일산 평촌 산본 중동 등 1기 신도시가 들어서면서 서울 집값은 장기적으로 안정됐었다. 고양시 제공 2006년 서울 집값이 24.11% 폭등한 뒤, 8년간 누적 상승률은 1.5%에 불과했다. 2007년 경기도의 신규 주택 인허가가 역대 최고인 19.8만 호를 기록하며 수도권 합계 26만 호를 돌파했고, 이후 2기 신도시(판교·광교·동탄1·김포한강 등 30만 가구 이상)와 이명박 정부의 보금자리주택(2011~2015년, 10만 가구 이상)이 줄줄이 공급됐다. 2010~2012년 수도권 합계 신규 주택 인허가가 3년 연속 21만~23만 호를 유지하는 동안 서울 집값은 연속 하락했다. 두 부동산 가격 안정기의 공통。은 명확하다. 서울만이 아닌 수도권 광역 공급, 그리고 5년 이상의 지속성. 이 두 조건이 충족될 때 공급은 실제로 집값을 잡았다. 공급과 집값의 상관관계는 국내 주요 연구자료에서도 확인할 수 있다. 한국개발연구원(KDI) 연구보고서 '주택시장 분석과 정책과제 연구'(2004)는 1987~2004년 분기 자료를 활용해 주택공급 확대와 공급 규제 완화가 주택 매매 가격뿐 아니라 전세 가격 안정에도 유의미한 효과를 가진다고 분석하였다 모바일 인터넷 바다이야기 . 또한 강남권 주택 가격 변동이 강북권에 단기적으로 영향을 미치는 반면, 역방향의 영향은 상대적으로 약하다고 설명하였다. 장한익·김병국(2021)은 '주택정책이 주택가격에 미치는 영향'에서 공급 확대 정책이 단기적으로 주택가격 안정에 효과가 있음을 확인하였다. 특히 대규모 공급계획을 순차적으로 발표하는 정책이 시장 안정에 유효할 수 있다고 평가하였다. "강남이 오르면 노도강도 오른다"...진짜 맞는 말일까? "강남이 오르면 노도강도 오른다"는 말은 한때 부동산 시장의 불문율이었다. 강남에서 밀려난 수요가 마포·용산으로 옮겨가고, 거기서도 밀리면 노원·도봉·강북으로 이동한다는 파도 이론이다. 이 공식은 2020~2021년까지도 유효해 보였다. 그런데 그것은 진짜 상관관계였을까, 아니면 유동성이 만들어낸 착시였을까? ※ 이 기사는 한국일보의 프리미엄 기사입니다. 더 자세한 기사 내용은 한국일보닷컴에서 로그인 후 무료로 보실 수 있습니다. 링크를 복사해 주소창에 붙여 넣으세요. https://www.hankookilbo.com/news/article/A0003403 연관기사 • 문재인 정부 때와 방향 비슷한 부동산 규제… 달라진 변수는 ‘이것’이다 • "은마아파트 30억 될 때 삼성전자는 380억… 그게 '진짜' 투자다" • 사망 직전까지 갔던 개그맨의 '돈 그릇' 키우는 법… 고명환이 말하는 부의 공식 • 게으른 투자로 3억→15억 불린 비결...퇴직 후 '월 400 수입' 보장해준 미국 ETF 투자 • '800만불의 사나이'가 된 고졸 경비원 할아버지 ... 그의 투자 비결은? 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 p?bo_table